Kompendium wiedzy

Wykaz dokumentów niezbędnych do prawidłowego przeniesienia własności, w zależności od rodzaju nieruchomości:

  • Podstawa nabycia w formie aktu notarialnego
  • Wypis i wyrys z rejestru gruntów do czynności wieczysto-księgowych opcjonalnie mapka do celów ewidencyjnych
  • Zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej
  • Zaświadczenie, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu
  • Zaświadczenie o objęciu nieruchomości lub braku objęcia MPZP
  • Zaświadczenie o objęciu nieruchomości lub braku objęcia obszarem rewitalizacji
  • Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające stan zaległości
  • Zaświadczenie o braku osób zameldowanych
  • Wykaz z ewidencji budynków
  • Odbiór budowlany/Pozwolenie na użytkowanie
  • Świadectwo energetyki cieplnej

Podatek jest powszechnym, nieodpłatnym, przymusowym, pieniężnym oraz bezzwrotnym świadczeniem o charakterze ogólnym, które jest nakładane jednostronnie przez związek publicznoprawny. Związkami publicznoprawnymi o których mowa w definicji są przede wszystkim państwo oraz jednostki samorządu terytorialnego.

Podatkiem objęte są m.in.:

  • umowy sprzedaży–podatnikiem jest kupujący
  • umowy darowizny–podatnikiem jest obdarowany
  • umowy dożywocia–podatnikiem jest nabywca własności nieruchomości

Płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych są notariusze. Notariusze mają prawo do pobierania podatku PCC i jednocześnie zobowiązani są przekazać go organowi podatkowemu.

W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości lub ruchomości jest to 2% wartości przedmiotu umowy.

Opłata adiacencka wynika z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości.

Występują trzy rodzaje opłat:

  • z tytułu podziału nieruchomości
  • z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków jednostek samorządu terytorialnego
  • w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, która jest ściśle powiązana z uchwalanymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.


Wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich są ustalane przez radę gminy w drodze uchwały. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami maksymalna stawka w przypadku:

  • podziału nieruchomości stanowi nie więcej niż 30 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed podziałem, a wartością jaką nieruchomość ma po dokonaniu podziału nieruchomości
  • wybudowania infrastruktury stanowi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu
  • scalenia i podziału, stanowi nie więcej niż 50% wzrostu wartości nowych nieruchomości wydzielonych w wyniku scalenia i podziału tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych.

Opłata zawsze zostaje ustalana dla właściciela nieruchomości, którego dotyczyło w/w zdarzenie.

Podstawę prawną ustalenia opłaty planistycznej stanowi art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z jego treścią, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Z powyższego wynika zatem, że właściwy organ może ustalić opłatę planistyczną w razie łącznego zaistnienia następujących przesłanek:

  • wejścia w życie nowego planu miejscowego bądź zmiany istniejącego planu
  • wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli nastąpił on w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą
  • zbycia nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego albo jego zmiany

Zadatek to pojęcia z zakresu umów cywilnych między stronami uregulowane art. 394 Kodeksu cywilnego. Zadatek to świadczenie w postaci pieniężnej. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”. Definicja kodeksowa zadatku wskazuje, że jego wręczenie ma na celu zabezpieczyć prawidłowe wykonanie umowy przez każdą ze stron.

Oczywiście zadatek może zostać wyrażony również w postaci bezgotówkowej, czy zapłacony np. przelewem bankowym.

Decyzja o warunkach zabudowy została wprowadzona do polskiego prawa na mocy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku. Decyzja o warunkach zabudowy w określonych przypadkach jest konieczna do uzyskania pozwolenia na budowę zgodnie z art. 3 pkt 12 Prawa budowlanego (Dz.U. 2018 poz. 1202). Jej wydawanie regulowane jest przepisami art. 61. (Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy) Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 r.

Wskazany dokument to niezbędny dokument potrzebny do rozpoczęcia budowy inwestycji, określa  bowiem wymagania takie jak:

  • rodzaj inwestycji
  • charakterystyka zabudowy
  • dopuszczalne wymiary
  • wymogi konstrukcyjne
  • zorganizowanie drogi dojazdowej
  • dostęp do mediów

Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy ma na celu utrzymanie odpowiedniego ładu przestrzennego na terenie każdej gminy.

Osoby posiadające mieszkanie lub zamierzające je dopiero kupić, często spotkają się z terminami „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu” oraz „odrębna własność lokalu mieszkalnego”. W praktyce laicy utożsamiają te terminy, choć pod względem prawnym są to zupełnie różne sytuacje. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe. W największym skrócie polega ono na tym, że posiadacz tego prawa może użytkować lokal i rozporządzać nim (np. wynajmować komuś), ale nie jest jego właścicielem. Takie mieszkanie należy bowiem do spółdzielni mieszkaniowej i tylko ona może dokonywać pewnych czynności, np. przekształcić lokal mieszkalny w użytkowy.

Przekształcenie mieszkania spółdzielczego w odrębną własność.

Aby uzyskać odrębną własność lokalu mieszkalnego należy przede wszystkim złożyć do zarządu spółdzielni mieszkaniowej pisemny wniosek o przeniesienie własności lokalu.

Ważne, aby zostały spełnione trzy poniższe warunki:

  • działka pod budynkiem musi mieć uregulowaną sytuację prawną, a więc nie mogą obciążać jej na przykład roszczenia byłych właścicieli;
  • posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spłacił tę część kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez spółdzielnię, która przypada na jego lokal;
  • lokal nie ma zaległości w opłatach czynszowych.

Jeśli wszystkie te warunki są spełnione, przeniesienie własności powinno nastąpić w ciągu sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu. PIT musimy więc zapłacić od sprzedaży nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania lub lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów. Wyjątek stanowią sytuacje, gdy sprzedaż takich nieruchomości następuje po upływie 5 lat od jej nabycia lub wybudowania.

Sposobem na uniknięcie podatku dochodowego jest skorzystanie z tzw. ulgi podatkowej. Można z niej skorzystać tylko jeżeli po sprzedaniu nieruchomości cały dochód przeznaczymy w ciągu trzech lat na nowy cel mieszkaniowy. Celem tym może być zakup innego mieszkania lub budowa domu. Trzeba podkreślić, że nieruchomość ta nie może być przeznaczona pod wynajem.

Warto dodać, że okres pięciu lat nie jest liczony w latach kalendarzowych, ale podatkowych. Liczy się go od początku roku następnego od daty zakupu nieruchomości.

Jakie wydatki możemy uznać za zaliczające się do kategorii własnych celów mieszkaniowych? Może być to np. zakup domu, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, budowa, remont czy adaptacja mieszkania lub wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zastanawiając się nad tym typem wydatków, warto zwrócić się także w kierunku gruntów. Do wydatków na cele mieszkaniowe możemy zaliczyć nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, udziału w nim, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu, jak również nabycie gruntu o przeznaczeniu innym niż budowlany, w przypadku, gdy w ciągu 2 lat od sprzedaży nieruchomości, ziemia ta zostanie przekształcona na budowlaną.

Świadectwo energetyczne budynku będzie obowiązkowe od 28 kwietnia 2023 roku. Świadectwo będzie wymagane nie tylko dla nowo zbudowanych domów lub mieszkań w budynkach wielorodzinnych, lecz także dla tych wcześniej zbudowanych. Dodatkowo będą wymagane kontrole systemów ogrzewania i klimatyzacji. Świadectwa energetyczne obowiązują w Polsce od kilku lat i dotyczą budynków wybudowanych po 2009 roku. Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków wprowadza obowiązek sporządzania świadectw energetycznych dla każdego budynku (również tych wybudowanych przed 2009) indywidualnego czy wielorodzinnego.

Jakie budynki nie wymagają charakterystyki energetycznej?

  • budynki wolnostojące, które mają powierzchnię użytkową mniejszą niż 50 m kw;
  • budynki przemysłowe i gospodarcze nieposiadające instalacji zużywających energię, z wykluczeniem instalacji oświetlenia wbudowanego; gospodarstwa rolne, w których maksymalny wskaźnik EP wynosi 50 kWh/m kw./rok.

W celu uzyskania świadectwa energetycznego właściciele już istniejących nieruchomości powinni zgłosić się do firm zajmujących się audytami, które mają uprawnienia do wydawania takich świadectw. Wcześniej warto sprawdzić, czy wybrana firma figuruje w wykazie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości może, ale nie musi mieć formy aktu notarialnego. Umowa przedwstępna bez notariusza, zawarta w formie cywilnoprawnej, również ma zastosowanie. Umowa przedwstępna zabezpiecza interesy obu stron:

  • określa przedmiot umowy; 
  • data i miejsce zawarcia umowy;
  • cenę transakcyjną sprzedaży;
  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej;
  • sposób zabezpieczenia transakcji: zadatek/zaliczka;
  • daje kupującemu podstawę do wystąpienia o kredyt hipoteczny;
  • gwarantuje, że ewentualna decyzja jednej ze stron o odstąpieniu od zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie wynagrodzona określoną kwotą zadatku, gdy występuje;
  • podpisy stron.

Pamiętajmy, że do umowy przedwstępnej można wpisać każde postanowienie pod warunkiem, że będzie ono zgodne z prawem, zasadami współżycia społecznego i nie naruszy w żaden sposób natury danego stosunku prawnego – w tym przypadku natury umowy sprzedaży.

Zwykła forma pisemna omawianej umowy ma ten skutek, że w przypadku, gdy jedna ze stron wycofa się z zawarcia umowy przyrzeczonej druga będzie mogła żądać od niej zapłaty stosownego odszkodowania. W przypadku formy notarialnej skutki są dużo poważniejsze – stronę, która wycofa się z transakcji będzie można przymusić do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości nawet wbrew jej woli. W tym przypadku oświadczenie danej strony może zostać zastąpione przez odpowiednie orzeczenie właściwego sądu.

Artykuł 390 kodeksu cywilnego, mówi wprost: 

§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Działka siedliskowa jest nieruchomością gruntową, na której znajdują się obiekty będące częścią produkcji rolnej. Działka siedliskowa stanowi działkę rolną, dlatego też regulowana jest przez te same przepisy. Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:

  • parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m;
  • płyt do składowania obornika;
  • szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m3;
  • naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 4,50 m;
  • suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2.

WAŻNE
Każda osoba może stać się właścicielem działki rolnej. Jednakże, aby mieć prawo coś na takiej działce zbudować jej właściciel powinien być rolnikiem. Natomiast w przypadku, gdy właściciel działki rolnej nie jest rolnikiem, aby mieć prawo coś na niej zbudować, powinien ją odrolnić. W kwestii tej wiele zależy od tego, jakie są warunki i opis działki w planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na terenie gminy, w której jest ona położona. Dlatego też potencjalny kupca działki powinien upewnić się, co w danej gminie oznacza, że działka stanowi działkę siedliskową lub jest przeznaczona pod zabudowę zagrodową. 

Opłata notarialna, czyli inaczej taksa jest to wynagrodzenie notariusza za wykonanie czynności notarialnych. Może to być przykładowo spisanie w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, umowy przedwstępnej, dzierżawy, pełnomocnictwa czy spisanie testamentu. Jaka jest jej wysokość? W głównej mierze zależy ona od rodzaju wykonywanej procedury. 

Maksymalna taksa notarialna jest określona w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości.

Na taksę notarialną składają się: 

  • opłata 30 zł za pełnomocnictwo notarialne w przypadku dokonania jednej czynności lub 100 zł za pełnomocnictwo notarialne w przypadku umocowania zawierającego więcej niż jedną czynność;
  • opłata 50 zł za oświadczenie dotyczące o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku;
  • opłata 50 zł za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego testament;
  • opłata 80 zł za dokumentację zrzeczenia się własności nieruchomości lub do użytkowania wieczystego;
  • opłata 60 zł za zwolnienie nieruchomości od obciążeń lub zrzeczenia się prawa, jeżeli wartości przedmiotu nie da się określić;
  • opłata 200 zł za testament zawierający zapis windykacyjny;
  • opłata w wysokości 30 zł za odwołanie testamentu;
  • opłata 150 zł to wynagrodzenie notariusza za dokumentację testamentu zawierającego zapis zwykły, o poleceniu bądź pozbawieniu uprawionego spadku do zachowku;
  • opłata 400 zł prowizja notariusza za dokumentację małżeńskiej umowy majątkowej.
  • Czy taksa notarialna stanowi koszt uzyskania przychodu?

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23, czyli katalogu wydatków, które nie stanowią kosztów podatkowych. W art. 23 ustawy o PIT nie zostały wymienione koszty związane z opłatami notarialnymi, w związku z czym, jeżeli mają związek z uzyskaniem przychodów z działalności, to będą mogły zostać ujęte w kosztach podatkowych.